現役銀行員の銀行業務相談所

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不動産賃貸業者が飲食業者等の入居するテナントビル賃料を減額すると固定資産税が減免される?

皆さんこんにちは。

新型コロナウイルスの感染拡大により、飲食業界や小売業界は甚大なダメージを受けています。

特に飲食業は、政府からの休業要請により、休業したり、売上が大幅に減少したりしているため、毎月のテナント賃料支払いが厳しくなって来ています。

今回は、そんな飲食業者や小売業者に対し、支払賃料の減額を行なっているテナントビルのオーナーや賃貸事業者向けの支援策として行われる、固定資産税の減免や社会保険料などの納付猶予についてはついて解説していきます。

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テナントビルオーナーや賃貸事業者はコロナウイルス対策として固定資産税減免や社会保険料の納付猶予が受けられる?

なぜ固定資産税の減免や社会保険料の納付猶予が受けられるのか?

冒頭で述べた通り、新型コロナウイルスの感染拡大により休業や売上が激減している飲食業者や小売業者等への間接的な支援策として、国土交通省が2020年4月17日に具体的な支援策を発表しました。

国土交通省と飲食業者・小売業者はあまり関係ないように思えますが、今回の支援策は飲食業者等が入居しているテナントビルが賃料を減額した場合に固定資産税の減免や法人税社会保険料の納付猶予が行われるものです。

対象となるのは、テナントビルの所有者となる個人と法人となります。

国交省は2020年3月末に、借主から賃料の猶予の要請があれば柔軟に応じるよう、テナントビルの所有者に対し、要請を行っていましたが、その後、政府が緊急事態宣言を出したことで、さらに業績の悪化が深刻化したことから、具体的な支援策の策定を行なった形です。

なお、現時点(2020年4月17日)では、あくまでも案であり、今後、開会中の通常国会に関連法案を提出する予定です。

 

具体的な減免や納付猶予の時期は?

現在の案では、月商が前年同月比で相当額(20%減程度か?)が減少する等で、納税が困難になった場合は、2021年1月までに納入の期限が来る国税地方税社会保険料を1年間猶予するとしています。

また、固定資産税についてもテナントビル所有者の減収額に応じて、2021年度(2022年に納付が必要となる)の納付分を半減または、全額免除する方向で検討されています。

ただし、具体的な方針は国会の審議により、変動する可能性があるので注意が必要です。

 

テナントビル賃料の減額に合わせて銀行は返済猶予を行うべき

上記のように、政府としては飲食業・小売業や不動産賃貸業に向けて支援を行う姿勢を打ち出しています。

しかし、この対応だけでは不十分です。

なぜなら、賃料を減額して、毎月のキャッシュ・フローが悪化したテナントビルオーナーにとって最も重い負担となるのは、テナントビル建設のために金融機関から借り入れた融資の返済だからです。

つまり、政府の対応に呼応して、金融機関は不動産賃貸業者への貸付の返済猶予や返済額の減額を行うべきです。

ですが、不動産賃貸業は金融機関の中では、あまり信用力の高い業界としては扱われてはいません。

それは、テナントビルの建設費用が非常に高額となることから、その費用を賄うために長期借入金が多大になりがちであるため、他業態に比べると財務内容的に劣るからです。

また、国内の景気動向に対し、非常に敏感であり、景気が悪化すれば真っ先にダメージを受ける業界であり、数十年に及ぶ長期的なプロジェクトが無事に完結し、貸出が完済に至る可能性が高くはないからでもあります。

 

金融機関の担当者次第では返済猶予対応をしてもらえるかもしれない?

上記のような考えを持っている金融機関の場合は、不動産賃貸業への条件変更(返済猶予等)にあまり積極的に取り組まないことがあります。

極端な話、「信用保証協会の保証が付いている場合は、延滞し次第すぐに代位弁済してもらう」という対応をとる企業もあると思います(保証が付保されていないプロパー融資であれば、基本的には返済猶予や返済額の減額に応じると思いますが…。)。

もし、そのような対応を迫られた場合は、

①なぜ、賃料収入が減少したのか。

→テナントの借主の売上が減少したことから、借主支援のために賃料の減額に応じた。借主が廃業や倒産することにより、コロナウイルス感染拡大が終息した後の賃料収入減少を防止するため。

②今後の返済の見通しについて。

コロナウイルス感染拡大が終息すれば、賃料収入は元の水準に戻る予定。

③財務状態悪化の懸念がないこと。

→(内部留保があれば)財務状態は健全性が保たれているため、返済猶予に応じて欲しい。

→(内部留保がなければ)返済猶予に応じてくれれば、財務状態がある程度悪化しても倒産を免れることができる。

等を金融機関の担当者に伝えましょう。

金融機関として、不動産賃貸業への条件変更に消極的な対応しか行わない場合でも、担当者次第では条件変更に応じてくれる可能性があります。

なぜなら、金融機関の方針は厳しくても、担当者単位では少しでも顧客のために、条件緩和に応じてあげたいと考えている人はいるからです。

 

まとめ

不動産賃貸業者は飲食業者や小売業者と同様にコロナウイルスにの影響で厳しい経営環境になっていくことが予想されます。

その中には金融機関からの借入が相当額がある方もいると思いますが、金融庁全国銀行協会は金融機関に対し、柔軟な対応を求めておりますので、まずは必ず相談してみましょう。

金融機関の円滑化対応(条件変更への対応)については、下記記事をご覧ください。

 

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