現役銀行員の銀行業務相談所

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不動産投資はJAバンクの賃貸住宅ローンがオススメ!

皆さんこんにちは。

賃貸住宅への投資に関する貸し出しを行っている銀行は多数ありますが、今回はその中でもおすすめの金融機関である「JAバンク」について紹介していきたいと思います。

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JAバンクの賃貸住宅ローンがオススメの理由!

JAとは?

そもそもJA(農業協同組合)とは、農家を組合員として(農家以外は准組合員となります。)、その営農と生活をよりよくするために相互扶助の精神をもって運営されている組織です。

そして、JAバンクとは、組合員を中心として金融業務(JAでは信用事業と呼びます。)を行う金融機関です。

また、JAは協同組合ですので、信用金庫と同様、営利を追求する株式会社である市中の銀行とは異なる性質を持ちます。

簡単に言うと、利益を追求していないので、株式会社よりも顧客の利益をより優先しているといえます(建前上は、ですか…)。

ですので、JAバンクや信用金庫は経営が赤字にならない程度の低金利でローンを貸し出す事ができます。

 

JAバンクは貸出に力を入れている?

JAバンクは3年ごとに中期戦略を発表していますが、現在の計画(2019~2021年度)において、柱の1つとして、「貸出の強化」が明言されています。

その詳細として、農業資金だけでなく、幅広い顧客の生活資金も捉えていくことが記載されています。

その一環として、JAバンクは最近、テレビのCMで住宅ローンやマイカーローンの認知度向上に努めていますので、取引がない方でも名前を知っている方が増えているのではないでしょうか?

では、なぜマイナス金利により収益力の低下している貸出に、JAバンクが今更力を入れているのかと言うと、 JAの収益構造が他の金融機関とは違う事が原因です。

 

少し変わっているJAバンクの組織構造とビジネスモデル

【表1】JAバンクの組織構造

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出典: JA全中HP

JAバンクは一つの組織ではなく、上記の表のように、

市町村域【単位農協(JA◯◯)】

都道府県域【信用農業協同組合連合会(信連)】

全国域【農林中央金庫(農林中金)】

に分割され、それぞれが独立して事業を行っています。

マイナス金利が導入される前までのJAのビジネスモデルは、単位農協が個人の顧客から貯金を集め、住宅ローン等の貸付で運用しきれない分を預け金として信連に預け、信連はその貯金を利用して法人融資や有価証券の売買等で利益を出し、単位農協へその利益を還元していました。

また、信連でも運用しきれなかった預け金は、農林中金へ預けられ、農林中金は国内や先進国の債権を中心とした有価証券の売買で利益を出し、信連へ還元していました。

なお、農林中金でも運用しきれなかった場合は、日本銀行に預けることにより、預金利息を受け取っていました。

しかし、マイナス金利の導入で、単位農協が大量に集めた貯金を日本銀行に預けると、逆に利息を支払わなければいけなくなったため、農林中金は預け金に対する信連への還元を減らし、信連は単位農協への還元を減らさざるを得なくなりました。

それと同時に、農林中金・信連頼みになっていた、単位農協の貯金の運用を少しでも多くするために、貸付を強化する施策を打ち出しているのです。

 

JAの預貸率(貯貸率)は同業者に比べかなり低い

JAがどの程度、農林中金・信連に頼った事業運営を行っているかは預貸率(JAでは貯貸率)を見ると分かります。

【表2】JAバンクおよびメガバンクの預(貯)金残高及び預(貯)貸率(2019/3末時点)

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上記の表2の通り、JAバンクは全国的に見れば、貯金額103兆円(2019/3末)と国内でも有数の貯金残高を誇ります。

しかし、預貯金を貸出金で除算した預(貯)貸率はメガバンクに比べ、明らかに低い水準となっています。

預(貯)貸率が低いと言うことは、預貯金利子はたくさん支払って、貸出金利息は少ないということですので、売上を稼げていないということになります。

つまり、マイナス金利で運用難になっている金融業界の中でもJAバンクは一段と厳しい状況になっており、貸出金を伸ばすのに必死になっているのです。

 

なぜJAバンクの賃貸住宅ローンがオススメなのか?

上記で述べた通り、JAバンク非営利団体であるため、最大限の利益を求める風土がない上、マイナス金利の影響により、貸出金の増加が急務であることから、貸出を伸ばしやすい住宅ローンやマイカーローンを前面に押し出してPRしています。

しかし、スルガ銀行の不正融資問題により、下火になっていた不動産投資も問題の沈静化により、再び需要が伸び始めています。

JAバンクも例外ではなく、審査は厳格に行いながらも、事業計画が正確に作成され、その上で利益の出る物件であれば積極的な融資を行いたがっています。

特に、農地転用を伴うアパート等の投資物件であれば、これまで、農地の相続対策として賃貸住宅の建設に関わってきたJAバンクは他の金融機関にはないノウハウを蓄積しています。

また、住宅ローンよりも借入額が大きい不動産投資向けローンは貸出金増加に注力しているJAバンクとしては、喉から手が出るほど獲得したい案件であるため、金利が高くなりがちな不動産投資向けローンを低金利で借りる事ができる可能性があります。

 

まとめ

JAバンクの賃貸住宅ローンは、審査が緩いわけではありませんが、スルガ銀行の不正融資問題以降、不動産投資に消極的になっている他の銀行に比べ、融資に積極的なのは確かです。

また、蓄積してきたノウハウや融資の条件の良さも他の銀行よりJAバンクを選ぶ決めてになりうるはずです。

賃貸住宅への投資を考えているのであれば、条件の確認だけでもJAバンクに相談を行ってみてはいかがでしょうか?

 

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