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賃貸住宅の原状回復ガイドラインとは?民法改正により法的効力が発生?

皆さんこんにちは。

3月が近づき、社会人の方は転勤、4月から新社会人や大学生になる方は新居への引っ越しを検討し始める頃ではないでしょうか?

また、住宅ローンを組んで新築住宅を建設中の方でも古いアパートを引き払う際に参考にして欲しい資料として、「原状回復ガイドライン」というものがあります。

今回は、賃貸住宅を退去する際に原状回復で損をしないよう、退去前に必ず確認しておくべき「原状回復ガイドライン」と入居前に契約書で確認すべき事項について解説していきます。

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原状回復ガイドラインを知っていれば無駄な原状回復費用を払う必要はない!

原状回復ガイドライン(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)とは何か?

原状回復ガイドラインとは、正式名称を 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 といい、国土交通省が作成しています。

その内容は、 貸主と賃借人のどちらが原状回復費用を負担するかについてのトラブルが発生することを未然に防止するため、原状回復の費用負担のあり方について、一般的な基準を定めたものとなっています。しかし、ガイドラインを作成するにあたり、根拠となる裁判の判例や取引の実務等を考慮してはいますが、法的拘束力はありませんので、ガイドラインの存在を知らずに賃借人が費用負担をしてしまっても、貸主からは「知らなかった方が悪い」で済まされてしまいますので、注意が必要です。

 

そもそも「原状回復義務」とは?

賃貸住宅にお住まいの方であれば一回は聞いたことがある「原状回復義務」という言葉ですが、その定義をはっきりと理解している方は少ないのではないでしょうか?

原状回復ガイドラインの中では、原状回復義務を 「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・ 過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること※」と定義されており、その費用は賃借人の負担としています。

わかりやすく説明すると、壁紙や床が日に焼けるなどの経年変化(劣化)や、通常の生活をしていて生じた部屋の汚れや傷みをなおす費用は、毎月の家賃に含まれているため、原状回復は貸主の負担となるということです。

しかし、壁に穴が開く、ガラスが割れる等、明らかに普通の生活を送る中で発生することが想定されない大きな破損(災害等の不慮の事態は除く)については、 賃借人の責任となり賃借人の費用負担が発生します。

つまり、原状回復とは入居時と全く同じ状態に戻すということではなく、普通に生活を送った結果の経年変化等については、貸主が費用負担するため、賃借人は退去時に原状回復費用は発生しないということです。

※引用:国土交通省HP『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』抜粋

 

通常の生活の範囲とは?

上記で「通常の生活を送る中の傷や汚れの原状回復費用は賃借人負担」と解説しましたが、この「通常の生活」の範囲は非常に分かりづらいです。

原状回復ガイドラインでは、「基本的には経年変化・通常汚損であるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの※」としています。

つまり、水やジュース等をこぼした(通常汚損)が、その後拭き取らなかったことにより床が腐った(賃借人の故意・ 過失)場合は賃借人の負担になるということですので、注意しましょう。

※引用:国土交通省HP『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』

 

民法改正が原状回復ガイドラインの法的効力の根拠になる?

上記に記載の通り、2020年2月現在で原状回復ガイドラインは、あくまで一般的な基準を示したガイドラインであり、法的効力はありません。

しかし、2020年4月に行われる民法改正により、「賃借人は、入居後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと、しかし、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないこと」が明記されます。

つまり、法律が 賃借人には原状回復義務はないと保証してくれるようになります。

民法改正の経緯については下記の記事をご覧ください。

また、敷金については「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭※」と定義されます。
その上で、「判例に従い、賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還義務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどのルール※」が明確化されます。

つまり、 今後は敷金を差し入れた場合でも、家賃滞納や賃借人の故意・ 過失による損耗・毀損等で発生する原状回復費用がなければ、貸主は全額を返還する義務があるわけです。

ですので、今後は、退去する際の原状回復に関する不当な請求があったとしても、新しい民法を盾に支払いを拒否することができるようになります。

※引用:法務省資料 「賃貸借契約に関するルールの見直し」

 

これから入居する方は賃貸借契約書の内容に注意が必要

上記で退去の際の注意点についての解説を行いましたが、2020年の民法改正後は退去よりも入居の際に締結する賃貸借契約書(以下、契約書)の内容に注意が必要です。

なぜなら、契約書の中で 「特約」が謳われていることがあるからです。

特約とは何かというと、「初期費用として敷金◯万円を預かり、退去時に全額を原状回復費用に充当することに同意します。」「経年変化を問わず、ハウスクリーニング代は賃借人が負担します。」といった 明らかに貸主に有利な条項のことです。

民法改正により、原状回復費用を賃借人が負担する必要はなくなりますが、法を掻い潜るような特約は今後も出てくることが懸念されますので、予め、こういった特約があるかどうかを契約前に確認し、あった場合は「改正民法施行により原状回復費用は貸主負担になったのではないですか?」と必ず聞いてみましょう。

確認せずに契約を締結してしまうと、退去の時に必ず困りますので、確認は必須です。

 

まとめ

今回は原状回復ガイドラインについて解説しましたが、

アパートを退去する際は

①原状回復費用は、大半の場合、賃借人の負担ではなく、貸主の負担となる。

②原状回復費用を請求されたり、敷金から原状回復費用を差し引くと言われた時は、「原状回復ガイドラインに沿って請求しているのですか?」と確認する。

ガイドラインに沿っているのであれば、具体的に部屋のどの部分の原状回復に充てるのか確認する。

アパート入居の際は

賃貸借契約書の内容を全て確認し、貸主に有利な「特約」があった場合は契約を締結しない。

上記の内容を必ずチェックしましょう。

 

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