現役銀行員の銀行業務相談所

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住宅ローンの延滞で優遇金利が無効に?利息が突然高額になる可能性は?

皆さんこんにちは。

新型コロナウイルスの感染拡大により、金融機関からの借入の返済が滞る方が増加しています。

今回は、借入の中でも特に延滞に気をつけなければならない住宅ローンについて、なぜ延滞をしてはいけないのか解説していきます。

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住宅ローンを延滞すると家が競売される?一家離散の危機を防ぐためには?

住宅ローンを一回でも延滞すると支払利息が倍増する可能性がある

現在、住宅ローンの借入を行っている方のほとんどは、優遇金利による金利低減を受けています。

優遇金利とは、金融機関がそれぞれ設定している所定の条件を満たす借入申込者に対して、店頭基準金利より低い金利で借入を行うことができる制度です。

変動金利を例に挙げて解説すると、店頭基準金利は2.475%と金融機関が決めていた場合でも、金融機関が定める条件を満たしていれば、借入の際の適用金利が低くなります(多くの金融機関では0.4〜0.7%の間です)。

この低減された適用金利のことを優遇金利といい、借入者は優遇幅1.975%の金利引き下げの適用を受けています。

借入を行う時にはあまり気にされなかったかもしれませんが、優遇金利を受ける際には「金利引き下げに関する特約書(以下、特約書)」のような特約を結んでいる筈です。

優遇金利が適用される所定の条件は、多くの場合、給与振込口座の指定や公共料金の引落とし口座の指定、クレジットカード加入など複数の条件を満たす必要があります。

 

住宅ローンの返済を滞納すると金利優遇特約が解除される

フラット35を扱う住宅金融支援機構によると平成30年度に「破綻」「3カ月以上滞納」「貸出条件緩和(毎月の返済額の減額等)」等で当初の契約による返済が不可能となっている人の割合は、3%〜4%となっています。

この中でも特に問題なのが「滞納」です。

その理由は、借入を行っている方にとって、破綻や返済額の減額に比べれば、「1回や2回程度なら延滞しても大丈夫そう」と軽く捉えている方が多々いるからです。

しかし、その考えは間違いであり、延滞は1回でも行うと、上述した特約書が無効となり、適用金利が店頭基準金利になってしまう可能性があります。

これは、どの金融機関の特約書でも必ず「延滞等により債務者(借入人)の信用状況が悪化した場合は金利低減の特約が解除されても意義ありません。」等の記載に該当する条文があると思います。

つまり、金融機関の判断でいつでも優遇金利の適用を解除することができるということです。

もちろん、ほとんどの金融機関では、1回延滞したくらいでは、事前通知なく優遇金利の適用を解除することは無いと思います。

しかし、これはあくまでも偶然入金を忘れる方や、やむを得ない事情で延滞せざるを得ない方がいる可能性があるためであり、金融機関からの入金依頼を無視したり、2回(2ヶ月)以上延滞したりしたときは優遇金利が無効となる可能性は十分あります。

そして、優遇金利は1度適用除外になると、再度適用されることは基本的にはありませんので、延滞には注意が必要です。

 

優遇金利の適用が解除されると毎月の返済額が増加する

現在、多くの金融機関の変動金利は非常に低い水準で推移しています。

例えば、三菱UFJ銀行の変動金利の適用金利は0.625%であり、店頭基準金利は2.475%です。

仮に残債額が1,000万円、返済残存期間が10年とすると、

優遇金利0.625% → 毎月返済額85,986円
店頭金利2.475% → 毎月返済額94,156円
と毎月の返済額は1万円近く増加します。

ただでさえ返済に困窮しているにもかかわらず、さらに返済額が増加することになります。

 

返済が厳しくなった場合はどうすれば良いのか

毎月の返済が厳しくなってくると、金策を考える余裕がなくなりがちですが、延滞をしてしまってからでは遅いため、以下のような対応を行うと良いでしょう。

金融機関に相談する

これが最も迅速かつ簡易な方法だと思います。

もし、返済が困難になることがわかったら、すぐに借入中の金融機関に「返済猶予の条件変更を行いたい」と相談することが大切です。

「延滞する可能性があると金融機関に伝えると、印象が悪くなり今後の取引が心配だ」と考えている方がいるかもしれませんが、それは間違いです。

逆に、延滞する等の不義理な対応をしてしまう方が金融機関の印象は悪くなります。

また、住宅ローンの場合であれば、金融機関は金融円滑化法に基づく対応により、条件変更の申込に対応する努力義務がありますので、難色を示す金融機関の担当者がいた場合は、下記の記事を参考に対応してください。

 

給付金や制度融資で返済

リーマンショックやコロナショック等の対外的な要因による返済困窮者には、政府の緊急経済対策による給付金や政府系金融機関である日本政策金融公庫による無利子貸付等の支援がありますので、有効に活用しましょう。

しかし、給付金や無利子貸付は募集が始まると、多くの申込が殺到するため、事務処理が追いつかず、時間がかかる可能性がありますので注意が必要です。

 

まとめ

今回は住宅ローンの延滞がいかに恐ろしい結果に繋がってしまうのかを解説しました。

金融機関は破産されるくらいなら条件変更で急場を凌ぎたいと考えますので、すでに返済に苦慮している方は、一度金融機関に相談だけでもしてみましょう。

 

 

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